LEASING EJENDOM

En lejekontrakt er en kontrakt mellem en ejer og en bruger af ejendom. I forretningsleasingaftaler modtager ejeren (udlejer) økonomisk kompensation, og til gengæld får lejer (lejer) ret til at drive sin virksomhed på ejendommen. Der er mange forskellige typer lejeaftaler og mange forskellige overvejelser, som virksomhedsejere skal veje, inden de indgår en sådan kontrakt. Men leasing er meget populær blandt ejere af små virksomheder: Sådanne ordninger gør det muligt for nye eller økonomisk fastspændte virksomheder at omdirigere deres kapital til andre forretningsbehov. Faktisk opererer mange små virksomheder i lejede faciliteter i hele deres eksistens. Leasing af ejendom kan selvfølgelig være en mindre forretningsaktivitet.

TYPER AF EJENDOMSLEJNINGER

Full-service leasing

Denne type lejemål anvendes primært i kontorbygninger med flere lejere. I det væsentlige betaler lejere, der accepterer sådanne ordninger, et enkelt engangsbeløb for en lang række supplerende ydelser ud over leasingbetalingen. I henhold til vilkårene for lejekontrakter med fuld service er udlejer ansvarlig for at levere en række forskellige tjenester til sine lejere, herunder sikkerhed, vedligeholdelse, husvagt og forskellige forsyningsselskaber (vand, elektricitet, klimaanlæg, varme).

Bruttoleasing

I henhold til vilkårene i en bruttoleasingkontrakt betaler lejeren udlejeren et bruttobeløb for leje (samt moms, når det er relevant). Ejendomsomkostninger såsom ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse er udlejerens ansvar; lejer er ansvarlig for forsyningsselskaber. Undertiden inkluderer lejekontrakten bestemmelser, der kræver, at lejeren dækker ejendomsomkostninger, der går over et bestemt specificeret niveau.

Variationer af dette grundlæggende lejeaftale inkluderer fast leje og trinleje. Den faste lejekontrakt er den mest grundlæggende form for aftale og generelt den mest populære blandt små virksomheder. Det opfordrer lejeren til at betale en fast pris i en bestemt periode. Step lease på den anden side kræver en gradvis optrapning af basislejeudbetalingen over tid som en anerkendelse af den sandsynlige stigning i ejerudgifter i områder som skatter, forsikringspræmier og vedligeholdelse. En relateret lejekontrakt, normalt kendt som leveomkostninger, inkluderer lejestigninger baseret på generelle inflationstal snarere end stigninger i specifikke udgifter.

Nettoleasing

Nettoleasing er den mest allestedsnærværende af de forskellige typer lejekontrakter. I henhold til vilkårene for en nettokontrakt betaler lejeren udlejer en basisleje plus et ekstra beløb, der dækker lejers andel af ejendomsskatten. Når skatten stiger, er det lejerens ansvar at dække disse omkostninger. Forpligtelserne for hver lejer er beregnet ved at bestemme, hvor stor en procentdel af den samlede facilitet, der besættes af hver lejer; således betaler en lejer, der besætter 20 procent af anlægget, 20 procent af stigningen.

Variationer i den grundlæggende nettoleasing omfatter 'dobbelt-netto' og 'tredobbelt-netto' lejekontrakt. I henhold til en dobbeltnet-leasing er lejeren ansvarlig for at samle tillægsforsikringspræmier samt skatteforhøjelser; under triple-net-leasing er lejere ansvarlige for at dække forsikringspræmier, skatteforhøjelser, og omkostninger forbundet med vedligeholdelse og / eller reparationer af bygningen, parkeringspladsen og andre områder, som lejeren bruger. Triple-net-lejemålet er populært blandt udlejere af åbenlyse grunde; ejere af små virksomheder bør bemærke, at sådanne ordninger undertiden gør udlejere mindre opmærksomme på vedligeholdelse i disse områder, end de kunne være, hvis de selv skulle betale regningen.

Procentvis leje

Dette arrangement kræver, at lejere betaler en basisleje og / eller en procentdel af lejers bruttoindtægt. Denne procentdel, der kan løbe så højt som 10-12 procent i nogle kontrakter, betales årligt, halvårligt eller kvartalsvis (nogle indkøbscentre og indkøbscentre kræver dog endnu hyppigere betalinger). Dette arrangement er udlejeres favorit med ejendom i eftertragtede detailområder; lejere er mindre gunstige, men lovene om udbud og efterspørgsel gør det ofte muligt for ejere af ønskelig ejendom at insistere på det. Ejere af små virksomheder bør forstå fuldt ud, hvad kontrakten definerer som 'bruttoomsætning.' 'Vær specifik i, hvordan du definerer bruttosalg,' skrev Fred Steingold i Juridisk vejledning til start og drift af en lille virksomhed . 'Afhængigt af din type virksomhed skal visse varer trækkes fra bruttosalget, inden den procentvise leje bestemmes. Her er nogle muligheder:

returnerede merchandise
gebyrer, du opkræver for levering og installation
salg fra automater
refunderbare indskud
katalog eller postordresalg
moms

Kort sagt skal du sørge for, at din lejekontrakt ekskluderer alle varer, der overvurderer dit salg fra det sted, du lejer. '

hvor høj er wissam al mana

FORDELE OG ULADE ved udlejning

Small Business Administration (SBA) rådgiver ejere af små virksomheder til at overveje en række faktorer, når de vejer, om de skal lease eller købe ejendom. Disse overvejelser inkluderer:

Driftkrav - hvis virksomhedens driftsbehov forventes at ændre sig markant i løbet af de næste mange år, vil leasing sandsynligvis være at foretrække, da det giver virksomhederne mulighed for at bevæge sig lettere.
Kapitalforsyning og kapitalbehov - leasing frigør en større procentdel af en mindre virksomheds kapital til andre driftsbehov (reklame, produktion, udstyr, lønningsliste osv.). Hvis virksomheden ikke har mange ekstra kontanter ved hånden (og kun få små virksomheder har det), kan leasing være det mere fornuftige valg. Dette er sandsynligvis den største grund til, at små virksomheder leaser.
Finansiering og betalingsfleksibilitet — Det er generelt lettere at sikre finansiering til at lease frem for at købe en ejendom. Derudover kan leasingkontrakter spredes over længere perioder end lån og kan struktureres til at kompensere for pengestrømsvariationer (sidstnævnte kan være en vigtig faktor for sæsonbetingede virksomheder).
Videresalgsværdi — Er ejendommens værdi sandsynligvis stigende? Hvis ja, hvor meget? Mange mindre virksomhedsejere vælger at købe i stedet for at lease - selvom de skal påløbe betydelig gæld - hvis de beslutter, at aktivet er en langsigtet investering, der er værd.
Udstyr — Mange lejeaftaler inkluderer bestemmelser, der giver lejere øget fleksibilitet med hensyn til opgradering og / eller vedligeholdelse af udstyr.
Skatter — Ejendomsejere nyder skattefordele såsom afskrivninger og investeringsskatkreditter, der ikke er åbne for lejere.

ANDRE LEIEBETINGELSER

Derudover er der andre elementer i en leasingaftale, der kan veje tungt på en kontrakts samlede accept. Detaljer om lejekontrakter kan variere enormt. 'I teorien,' bemærkede Steingold, 'er alle lejebetingelser omsættelige. Hvor langt du kan forhandle afhænger dog af økonomiske forhold. Hvis ønskelige ejendomme er tæt på fuld belægning i din by, er udlejere muligvis ikke villige til at forhandle med dig om pris eller andre større lejevilkår. På den anden side er udlejere i mange dele af landet, hvor kommercielt rum er blevet overbygget, ivrige efter at forhandle med små virksomheder for at udfylde tomme enheder. '

Forbedringer af lejemål

Lejekontrakter dækker typisk enhver ombygning, der skal udføres på ejendommen, og specificerer, hvem der skal betale for det. Det meste af dette arbejde falder ind under kategorien 'forbedringer af lejemål': tæpper, isolering, VVS og elektriske ledninger, belysning, vinduer, loftsfliser, sprinkler- og sikkerhedssystemer samt varme- og klimaanlæg. Lejekontrakten skal angive hver forbedring, og hvornår de skal foretages - ideelt inden indflytning. En udlejer vil være mere villige til at foretage sådanne forbedringer, hvis leasingperioden er lang, og / eller den plads, der er taget, er betydelig, og forbedringerne er generelle. Som Steingold bemærkede, 'hvis du [ejeren af den lille virksomhed] har specielle behov - for eksempel, du driver et fotolaboratorium eller et dansestudie - og dit mørkerum eller trægulv vil være af begrænset værdi for de fleste fremtidige lejere, forvent ikke udlejer at villigt afhente omkostningerne ved forbedringerne. Udlejeren vil måske endda opkræve noget for at dække udgifterne til ombygning af rummet, når du forlader. ' Nogle lejekontrakter giver lejere mulighed for selv at foretage forbedringer, forudsat at de overholder visse retningslinjer og begrænsninger.

chris perez nettoværdi 2014

Leasingperioden

Forhandlinger mellem lejere og udlejere hænger ofte sammen med spørgsmålet om lejemål, medmindre ejeren af en lille virksomhed har et klart billede af fremtiden. Lejere ønsker normalt lange lejekontrakter, lejere korte lejekontrakter med fornyelsesret. Generelt forsøger ejere af små virksomheder at sikre lejekontrakter med mellemlængder. Lejekontrakter på mindre end et år kan efterlade dem mere sårbare, end de gerne vil, men flerårige vilkår kan også være farlige, især hvis virksomheden er ny og uprøvet. Et fælles kompromis er at inkludere en 'optionsklausul' i kontrakten, så lejeren kan blive, hvis han eller hun ønsker det ved afslutningen af den oprindelige lejeperiode.

Eksklusivitet

Mange ejere af små virksomheder insisterer med rimelighed på, at enhver lejeaftale, de underskriver, indeholder det, der almindeligvis er kendt som en 'eksklusivitetsklausul'. Denne klausul giver lejer en eksklusiv ret til at sælge sit produkt eller sin tjeneste på ejendommen, hvilket forpligter udlejeren til at forhindre et sådant salg fra andre lejere.

Forsikring

Udlejere beder ofte lejere om at sikre forsikring, hvis 1) lejeren skader den lejede ejendom eller 2) kunder eller andre lider skader på stedet. Sådanne klausuler kan være fraværende, hvis den lejede plads strengt taget er til kontorbrug. Når lejeren kræver forsikring, fastsætter udlejeren ofte beløbet.

Brug af lokaler

Shoppingcentre / udlejere af indkøbscentre inkluderer typisk sprog i lejekontrakten, der giver specifikke detaljer om godkendte anvendelser af de lokaler, der lejes. Sådanne bestemmelser tjener ofte til at beskytte andre lejers forretninger. For eksempel kan ejeren af en café i et stripcenter være meget utilfreds, hvis hans nabo, der tidligere kørte en stille sportsmemorabilia-butik, beslutter at skifte gear og starte en tatoveringslokale.

Derudover indeholder lejekontrakter bestemmelser og regler om mange andre spørgsmål, der er af interesse for både udlejere og lejere. Disse inkluderer:

Skiltning (regulerer størrelse, stil og lysstyrke på lejerreklameskilt)
Overholdelse af forskellige lovgivninger om zoneinddeling, tilladelser og begrænsninger for brug af plads
Overholdelse af andre lokale, statslige og føderale love
Fremleje eller tildele lejekontrakten
Definition af det rum, der lejes
Depositum
Udlejers ret til at komme ind i lejede rum
Flytning (hvor udlejeren flytter en lejer til et andet rum på grund af ombygning eller udvidelse af en nabolejer)
Standardbestemmelser
Åbningstider
Hændelser med beskadigelse eller ødelæggelse af naturlige årsager
Reparationer
Skadesløsholdelsesbestemmelser
Forladelse (af lejer, enten gennem direkte opgivelse, formindskede driftstimer osv.)
Fordømmelse (tilfælde hvor hele eller en del af ejendommen tages af by, amt, stat eller føderal regering til anden brug, såsom vej-, retningsret eller hjælpeprogram)
Redningsklausuler (i tilfælde af katastrofale udviklinger - tornadoer, optøjer, krige, oversvømmelser, tørke osv.)
Cotenancy-klausuler (tillader virksomhedsejeren at bryde lejekontrakten, hvis en ankerbutik lukker eller flytter)
Genfangstklausuler (også kendt som en annulleringsklausul, dette gør det muligt for udlejere at udvise lejere for misligholdelse af kontrakten, hvis lejeren ikke er i stand til at opfylde minimumskrav til leje)

VÆLGER MELLEM EKSISTERENDE OG PLANLAGTE BYGNINGER

De fleste nystartede virksomheder flytter ind i allerede eksisterende faciliteter. Mange ejere af små virksomheder med midlerne til at vælge nye faciliteter til funktionerne eller prestige og tegne lejekontrakter, mens anlægget stadig er i planlægningsfasen. Den kloge ejer af en lille virksomhed vil overveje de potentielle fordele og ulemper ved begge valg, inden han beslutter. 'Leasing i en eksisterende bygning giver lejeren' ¦ mere [viden om stedet] på det tidspunkt, hvor nyt rum er optaget end nogen anden facilitetsmulighed, 'sagde Wadman Daly i Flytte din arbejdsplads . 'Mere end under andre omstændigheder er [leasingtager] i stand til nøje at inspicere både faciliteten og vilkårene for de foreslåede lejemål på en række konkurrerende steder. Imidlertid betyder lejekontrakten i en eksisterende bygning minimal lejerkontrol over de potentielle variabler i enten lejekontrakt eller facilitet. Lejepriser, vedligeholdelses- og eskaleringsomkostninger, hjælpeprogrammer og bygningsfunktioner er faste eller relativt ikke omsættelige. Udlejere kan variere i deres reduktioner og finish-to-suit-klausuler, men deres grundlæggende prisstruktur, som den for bygningen og de mekaniske systemer, forbliver uændret. Selvfølgelig er der ingen investorimplikationer med denne mulighed. '

Men Daly advarer om, at leasing i en planlagt bygning indeholder sin egen blanding af attraktive funktioner og usikkerheder: 'Bygningsegenskaber [i en planlagt bygning] vil være nye, opdaterede og til en vis minimal grad i stand til at tilpasse sig lejer brug for. Hvis din lejekontrakt er vigtig nok for udvikleren, kan du få opmærksomhed, når det kommer til specielle anmodninger om identifikation, parkering, sikkerhed, en førsteklasses placering i bygningen osv. ' Ikke desto mindre bør ejere af små virksomheder være forsigtige, når de nærmer sig sådanne lejemål, for både bygningens endelige udseende og nytte - såvel som dets omkostninger - forbliver uset og uprøvet, når bygningen er i planlægningsfasen. 'De foreslåede lejepriser skal undersøges i lyset af sammenlignelige projekter med lignende fordele,' skrev Daly. 'Beskrivelser af mindre åbenlyse funktioner som parkering, luftbehandlingssystemer, sikkerhed, vedligeholdelse osv. Skal være klare og komplette. Track record for udvikleren, der afgiver tilbudet, bør inspiceres omhyggeligt. Er der en historie med kvalitetskonstruktion til den anmodede lejepris, eller en bygning til hurtig videresalg? Er der ry for god vedligeholdelse eller godartet forsømmelse? Uanset [af] lejekontraktens størrelse eller varigheden af det foreslåede lejemål, bør disse og relaterede spørgsmål undersøges. '

EJENDOM LEJER SOM EN VIRKSOMHED

Køb, besiddelse og leasing af ejendom er også en almindelig mindre forretningsskik. Det kan begynde beskedent, når et par har svært ved at sælge en bolig og i stedet vælger at leje den ud. Derefter udvider de, med opnået erfaring, aktivitetsbranchen ved at købe, gendanne og lease andre ejendomme. Ejeren af den lille virksomhed, der nu er udlejer, vil blive styret af de principper, der favoriserer udlejeren, som allerede er angivet ovenfor. Leasing af kommerciel ejendom er undertiden starten på og undertiden kulminationen af sådanne projekter. Mens de fleste af de grundlæggende aspekter ved leasing er veletablerede og traditionelle, er innovation stadig mulig ved markedsføring af sådanne ejendomme. Et eksempel er rapporteret af Brandice Armstrong, der skriver i Journal Record (Oklahoma City). Armstrong skriver om succesen med et Oklahoma City-par, der beskæftiger sig med husleje og kommerciel leasing med at leje en kommerciel bygning. Ejerne ramte ideen om at holde et 'åbent hus', næsten ukendt inden for det kommercielle felt. De tilbød forfriskninger og dørpræmier. De fik straks 14 meningsfulde kundeemner.